La perizia sullo stato dei luoghi è un documento tecnico redatto a seguito di un sopralluogo finalizzato a descrivere in modo oggettivo e circostanziato la condizione di un immobile, di uno spazio o di parti di esso. Serve a fissare in una data certa lo stato di fatto, fornendo elementi utili a prevenire o risolvere contestazioni, a supportare decisioni tecniche ed economiche, a documentare vizi o danni e, più in generale, a costituire una fonte probatoria in contesti amministrativi, civili, penali o notarili. La perizia, se redatta da un tecnico abilitato o da un funzionario competente, assume valore di attestazione che può essere utilizzata per confronti prima/dopo lavori, per valutazioni in sede di gara o per la determinazione di responsabilità in contenziosi.
Come scrivere perizia stato dei luoghi
Redigere una perizia sullo stato dei luoghi richiede un approccio metodico e una parola chiara e circostanziata. La perizia deve iniziare con l’indicazione dell’incarico e delle finalità, precisando chi ha conferito l’incarico e per quale motivo, poiché la natura dell’incarico orienta contenuti e approfondimenti necessari: la perizia richiesta per una gara pubblica, ad esempio, non ha esattamente lo stesso profilo di quella redatta in qualità di consulente tecnico di parte in un procedimento civile, né di quella predisposta per esigenze notarili o assicurative. È pertanto indispensabile che il documento contenga una premessa che definisca l’oggetto, il committente, la data del sopralluogo, i soggetti presenti e l’eventuale documentazione preventiva a disposizione del perito, come planimetrie, contratti e precedenti relazioni tecniche. La chiarezza su questi punti evita fraintendimenti e delimita l’ambito di responsabilità del perito.
La descrizione dello stato dei luoghi dev’essere oggettiva, dettagliata e sistematica. Occorre dedicare spazio all’inquadramento dell’immobile: ubicazione, destinazione d’uso, dati catastali se rilevanti, tipologia costruttiva, anno di costruzione e superfici utili e catastali. Successivamente si procede all’analisi delle singole parti e dei locali, descrivendo finiture, pavimentazioni, pareti, soffitti, infissi, condizioni delle parti comuni se pertinenti, nonché lo stato degli impianti elettrico, idraulico, termico e di condizionamento. È fondamentale documentare segni di degrado come umidità, muffe, fessurazioni o lesioni, indicando posizione e dimensione approssimativa, e, quando possibile, correlare tali segni a possibili cause tecniche. La perizia non deve fermarsi a enunciare difetti: una valutazione tecnica consente di fornire osservazioni sulle cause più probabili e sulle possibili soluzioni, con una stima dei lavori necessari qualora richiesto dall’incarico.
La modalità con cui si condurrà il sopralluogo e gli strumenti impiegati rappresentano elementi rilevanti della perizia. Va descritta la metodologia adottata, specificando se si è proceduto mediante ispezione visiva, rilievo strumentale o esami non invasivi, e quali strumenti sono stati utilizzati, come igrometri, termocamere o strumenti di misura. Eventuali limitazioni del sopralluogo, come aree non accessibili o condizioni ambientali che possono aver condizionato le osservazioni, devono essere esplicitate per evitare che omissioni possano essere interpretate come difetti della perizia. Le fotografie e le planimetrie aggiornate sono allegati imprescindibili: la catalogazione delle immagini con codici o numeri progressivi facilita la lettura del documento e la verifica delle affermazioni tecniche.
Nel contesto degli appalti pubblici la perizia assume un valore particolare e in parte normato. L’attestazione dello stato dei luoghi redatta in questa sede ha lo scopo di consentire alle imprese di formulare offerte consapevoli e di individuare vincoli o criticità che incidano sulla realizzabilità dell’intervento. In Italia, il Direttore dei Lavori o, in sua assenza, il Responsabile Unico del Procedimento sono chiamati a predisporre questa attestazione in conformità a quanto previsto, tra l’altro, dall’allegato II.14 del D.Lgs. 36/2023, e le prassi richiamate dalla dottrina e da strumenti operativi come i modelli disponibili in letteratura tecnica. La relazione in ambito pubblico deve documentare accessibilità, eventuali impedimenti, presenza di vincoli, interferenze e incompatibilità con il progetto previsto, oltre a fotografare lo stato fisico del sito e le condizioni dei manufatti esistenti.
In ambito giudiziario o in ruolo di consulente tecnico, la perizia ha invece funzione probatoria e conciliativa: l’accuratezza nell’annotare fatti, date e riscontri strumentali è essenziale per resistere alla critica in sede processuale. Quando si tratta di valutazioni di danno, si richiede normalmente che il perito distingua in maniera netta tra ciò che è osservazione di fatto e ciò che costituisce valutazione o interpretazione tecnica. Le affermazioni circa le cause di un danno devono essere supportate da motivazione tecnica e, se del caso, dalla citazione di norme tecniche di riferimento o di letteratura professionale. Va ricordato che la perizia non può prescrivere interventi in modo indeterminato: le indicazioni devono essere concrete, con ipotesi di intervento e, quando opportuno, con stima dei costi e indicazione dell’urgenza.
La forma finale della perizia include una sezione di conclusioni che attesti espressamente che quanto descritto corrisponde allo stato dei luoghi nella data del sopralluogo, e che segnali la necessità di aggiornamenti in caso di modifiche sopravvenute. È prassi allegare una lista degli allegati, indicando fotografie, planimetrie e eventuali ulteriori elaborati. La firma del tecnico, con l’indicazione dell’iscrizione all’albo professionale e del numero di iscrizione, insieme alla firma del committente o dei soggetti presenti, completa il documento e ne rafforza il valore probatorio. Occorre altresì osservare le disposizioni di legge o regolamentari applicabili al caso concreto: ad esempio, la possibilità di aggiornare l’attestazione in base al D.M. 49/2018, e le specifiche documentali richieste nei capitolati degli appalti pubblici.
Infine, dal punto di vista pratico, è utile che il perito mantenga un equilibrio tra dettaglio e sintesi: le informazioni devono essere sufficienti per consentire al lettore tecnico o giuridico di comprendere compiutamente le condizioni rilevate, senza essere appesantite da descrizioni superflue. La perizia deve avere rigore formale e trasparenza metodologica, elementi che ne assicurano l’utilizzabilità in sede amministrativa, contrattuale o giudiziaria. Quando mi si indica il contesto preciso di utilizzo, posso aiutare a tarare il contenuto e il livello di approfondimento della perizia in modo che risponda esattamente alle esigenze del caso.
Fac simile perizia stato dei luoghi Word
Di seguito è disponibile un fac‑simile in formato Word della perizia sullo stato dei luoghi, predisposto per essere adattato al caso concreto e completato con i dati specifici del committente, del tecnico e dell’immobile. Il modello contiene le sezioni tipiche della perizia: intestazione, dati del perito, descrizione degli ambienti, rilievi fotografici, osservazioni sugli impianti e sulle strutture, conclusioni e spazio per le firme; è pensato per agevolare la redazione di una relazione formale e completa, pronta per essere allegata a pratiche tecniche o processuali.
Luca Sanna è un autore specializzato in questioni di diritti dei consumatori, che lavora presso un'associazione dei consumatori. Con il suo blog, mette a disposizione dei suoi lettori moduli utili, insieme a informazioni dettagliate sulla loro compilazione.