Il contratto di opzione di acquisto è un accordo mediante il quale il proprietario di un bene, frequentemente un immobile, si obbliga irrevocabilmente a mantenere una proposta di vendita a favore di un terzo, concedendo a quest’ultimo il diritto, ma non l’obbligo, di acquistare il bene entro un termine prestabilito e a un prezzo determinato. Serve a “bloccare” la disponibilità e le condizioni di vendita per un periodo utile all’opzionario per effettuare verifiche, ottenere finanziamenti o valutare la convenienza dell’acquisto senza che il concedente possa alienare il bene a terzi nel frattempo.
Come scrivere contratto di opzione di acquisto
Il contratto di opzione di acquisto deve essere redatto con chiarezza e con piena consapevolezza delle conseguenze giuridiche che ne derivano: si tratta di un negozio bilaterale preparatorio che, dotato di autonomia rispetto al contratto definitivo, rende irrevocabile la proposta del concedente e attribuisce all’opzionario un potere unilaterale di determinare la nascita del rapporto obbligatorio principale mediante l’esercizio dell’opzione. In primo luogo è fondamentale richiamare la base normativa, in particolare l’articolo 1331 del Codice Civile, che disciplina il patto d’opzione e ne chiarisce la natura coerente con il principio della libertà contrattuale. Specificare il quadro normativo aiuta le parti a comprendere che l’opzione non costituisce semplicemente una promessa ma un vincolo negoziale che, se esercitato correttamente, obbliga il concedente a concludere il contratto finale alle condizioni pattuite.
Nella fase di redazione occorre definire con precisione l’oggetto dell’opzione: la descrizione dell’immobile deve essere completa, comprensiva di riferimenti catastali, ubicazione, eventuali pertinenze e ogni elemento che consenta l’identificazione univoca del bene. L’imprecisione nella descrizione può dar luogo a contestazioni sull’ambito dell’opzione e rendere incerta l’efficacia dell’esercizio. Allo stesso modo il prezzo di esercizio deve essere espresso in termini inequivocabili e stabilito in modo definitivo o, se collegato a parametri variabili, con meccanismi di determinazione chiaramente indicati. La presenza di un premio di opzione, ossia del corrispettivo che l’opzionario versa per ottenere il diritto stesso, dovrebbe essere regolata con attenzione: va indicato l’ammontare, le modalità di pagamento, la destinazione del premio in caso di mancato esercizio e se esso venga imputato in conto prezzo in caso di esercizio. La disciplina del premio influisce direttamente sulle conseguenze economiche dell’opzione e sulla natura onerosa del contratto.
La durata dell’opzione e le modalità di esercizio sono profili di cruciale importanza. Il periodo di validità deve essere chiaramente delimitato con data di inizio e data di scadenza, e la forma e il mezzo per esercitare l’opzione devono essere specificati: la comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata sono strumenti abituali per garantire prova e certezza temporale. Va altresì previsto il termine entro il quale il contratto definitivo dovrà essere stipulato dopo l’esercizio e il notaio chiamato a rogare, quando si tratta di immobili, può essere indicato direttamente nel contratto per semplificare la fase di perfezionamento. Le parti devono valutare anche la compatibilità del periodo di opzione con eventuali contratti correlati, come locazioni che scadono posteriormente, finanziamenti in corso o procedure esecutive, evitando che sovrapposizioni o previsioni incerte possano vanificare l’efficacia dell’opzione.
È indispensabile inserire dichiarazioni e garanzie del concedente riguardanti la titolarità del diritto reale e l’assenza di vincoli o pendenze che possano ostacolare il trasferimento della proprietà. Qualora esistano ipoteche, servitù, trascrizioni pregiudizievoli o contenziosi, è consigliabile che tali fatti siano espressamente riportati e valutati come condizioni sospensive dell’efficacia dell’operazione. Le garanzie devono comprendere l’impegno a consegnare la documentazione necessaria per la stipula, quali atti di provenienza, visure ipotecarie e catastali, certificazioni energetiche e urbanistiche, entro termini predeterminati per consentire all’opzionario di effettuare le verifiche del caso.
La disciplina delle condizioni sospensive e dei rimedi in caso di inadempimento deve essere accurata. Se l’esercizio dell’opzione è subordinato a eventi esterni, come l’ottenimento di un mutuo o il rilascio di autorizzazioni urbanistiche, tali condizioni vanno descritte nei dettagli, con indicazione dei termini per la loro realizzazione e degli effetti nel caso di mancato verificarsi. Per quanto riguarda l’inadempimento, è opportuno stabilire meccanismi di messa in mora e termini per rimediare, nonché le conseguenze patrimoniali, prevedendo la risoluzione contrattuale e il risarcimento del danno ovvero il trattenimento del premio come indennità, se tale scelta è conforme all’accordo delle parti. La previsione di clausole di manleva e di indennizzo tutelerà le parti rispetto a pretese derivanti da violazioni delle dichiarazioni rese.
Sul piano formale, il contratto di opzione non richiede sempre l’atto pubblico per la sua validità, ma quando l’oggetto è un immobile la forma pubblica è consigliata per consentire la trascrizione dell’opzione nei registri immobiliari, misura che tutela l’opzionario rendendo opponibile a terzi il vincolo sull’immobile. La trascrizione evita che il concedente possa trasferire il bene a terzi senza che l’opzionario ne venga informato e costituisce un presidio di certezza. Anche l’eventuale imputazione del premio in conto prezzo deve essere regolata in modo da agevolare gli adempimenti fiscali e procedurali al momento del rogito.
La libertà delle parti consente molte varianti: l’opzione può essere gratuita o onerosa, può essere collegata a obblighi accessori o a prestazioni non monetarie, e può prevedere diritti accessori come la prelazione o l’assenso a particolari condizioni urbanistiche. Ad ogni modo, una redazione attenta deve evitare termini ambigui, limiti di tempo incerti o clausole aperte che possano alimentare controversie. Infine, data la rilevanza patrimoniale e le possibili implicazioni fiscali e trascrizionali, è sempre consigliabile avvalersi della consulenza di un notaio o di un avvocato specializzato nella contrattualistica immobiliare per verificare la correttezza formale e sostanziale del testo e per adeguare il contenuto alle specifiche esigenze delle parti e alla normativa vigente.
Fac simile contratto di opzione di acquisto Word
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Luca Sanna è un autore specializzato in questioni di diritti dei consumatori, che lavora presso un'associazione dei consumatori. Con il suo blog, mette a disposizione dei suoi lettori moduli utili, insieme a informazioni dettagliate sulla loro compilazione.