In questa pagina si trova un fac simile contratto rent to buy Word modificabile.
Nella guida si trovano anche le informazioni utili per usare il modulo correttamente.
Come Compilare il Modello Contratto Rent To Buy
Il rent to buy è un’innovativa formula contrattuale che permette a un proprietario/locatore e a un affittuario di stabilire, fin dall’inizio del rapporto di locazione, che al termine del periodo di affitto (rent), l’affittuario avrà l’opportunità di acquistare l’immobile (buy) a un prezzo precedentemente concordato. Questo prezzo viene parzialmente coperto dai canoni di locazione corrisposti nel corso degli anni.
Regolamentato dal decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni dalla legge n. 164/201, il contratto rent to buy può essere applicato a una varietà di immobili, sia residenziali che commerciali o artigianali, inclusi quelli in costruzione o da ristrutturare.
Nel modello rent to buy, l’acquisto dell’immobile si concretizza in una fase successiva, ma il conduttore acquirente ottiene immediatamente la disponibilità dell’immobile, versando un canone periodico suddiviso tra un corrispettivo per l’utilizzo dell’immobile e un acconto sul prezzo finale di vendita, nell’eventualità che decida di esercitare l’opzione di acquisto.
Se al termine del contratto rent to buy, il conduttore acquirente sceglie di procedere con l’acquisto, il locatore proprietario è tenuto ad accettare questa scelta e procedere con la vendita. Il prezzo di acquisto finale sarà ridotto dei canoni già versati che sono stati imputati al prezzo di acquisto.
D’altro canto, se il conduttore acquirente decide di non procedere con l’acquisto dell’immobile, alla scadenza del contratto rent to buy, quest’ultimo perderà efficacia. Il locatore proprietario avrà il diritto di riprendere possesso dell’immobile e trattenere i canoni versati dal conduttore per la componente legata all’utilizzo dell’immobile, esclusa la parte eventualmente accantonata per il prezzo di vendita.
Questa formula offre un’opportunità flessibile sia per chi cerca di vendere un immobile sia per chi desidera acquistarne uno, consentendo un percorso graduale e strutturato che può adattarsi a diverse esigenze e contesti.
In un contratto rent to buy, la situazione di inadempimento da parte del conduttore può avere conseguenze significative. Se il conduttore non versa il canone come previsto dal contratto, il proprietario ha diverse opzioni a sua disposizione.
In caso di mancato pagamento, il proprietario può iniziare una procedura di esecuzione forzata sui beni del conduttore, come previsto dall’articolo 2910 del codice civile. Questo permette al proprietario di soddisfare il proprio credito attraverso la vendita forzata dei beni del conduttore.
Inoltre, il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto di rent to buy. Tale risoluzione è possibile, specialmente in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni. Questo numero è stabilito dalle parti nel contratto e non può essere inferiore a un ventesimo del totale dei canoni dovuti.
Le conseguenze di una risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore sono notevoli. In pratica, il proprietario ha il diritto di riprendere possesso dell’immobile e di acquisire come indennità tutti i canoni versati dal conduttore fino a quel momento, inclusa la parte destinata al prezzo di vendita. Questo, a meno che nel contratto non sia stata stipulata una clausola diversa che preveda condizioni differenti.
In relazione al mancato acquisto dell’immobile, è importante sottolineare che il conduttore non è inadempiente se decide di non esercitare l’opzione di acquisto a suo favore. In questo caso, il contratto rent to buy semplicemente perde efficacia e il proprietario ha diritto a riavere l’immobile. Il proprietario potrà trattenere i canoni versati per la parte riferita all’utilizzo dell’immobile, mentre dovrà restituire al conduttore la parte che era stata accantonata per il prezzo di vendita.
La trascrizione del contratto rent to buy presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari è un passaggio importante, che offre tutela e garanzie legali sia per il conduttore-acquirente sia per il proprietario-venditore. Questa procedura, normalmente eseguita da un notaio, si rivela fondamentale in diverse situazioni
-Protezione dall’Insolvenza del Venditore: Nel caso di fallimento del venditore, la trascrizione del contratto rent to buy tutela l’acquirente. Senza questa, i creditori del venditore in fallimento potrebbero reclamare l’immobile, mettendo a rischio il diritto del conduttore di acquistarlo in futuro.
-Protezione da Azioni Legali come Ipoteche o Pignoramenti: La trascrizione protegge l’acquirente in caso di aggressione del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento. In pratica, eventuali creditori del venditore non potranno avanzare pretese sull’immobile che sia oggetto di un contratto rent to buy già trascritto.
Inoltre, la trascrizione offre una sicurezza ulteriore al conduttore, permettendogli di acquisire l’immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del contratto. Questo significa che il proprietario è obbligato a mantenere le condizioni dell’immobile come concordato e a trasferire la proprietà all’acquirente nel caso questi decida di esercitare il suo diritto di acquisto.
D’altra parte, se il conduttore decide di non esercitare il diritto di acquisto, spetta al proprietario procedere con la cancellazione della trascrizione per riacquistare la piena disponibilità dell’immobile. Questo passaggio è necessario per liberare l’immobile da qualsiasi vincolo derivante dal contratto rent to buy e restituirlo al suo stato legale originario.
Il contratto rent to buy deve essere compilato con le seguenti informazioni
-Identificazione delle Parti: Il contratto deve iniziare con l’identificazione completa delle parti coinvolte: il locatore e il conduttore. Questo include i loro nomi completi, luoghi e date di nascita, residenze attuali, codici fiscali e qualsiasi altra informazione rilevante per identificarli legalmente.
-Descrizione dell’Immobile: Deve essere fornita una descrizione dettagliata dell’immobile oggetto del contratto, includendo l’identificazione catastale (numero di foglio, particella, ecc.).
-Premesse del Contratto: Questa sezione spiega le ragioni per cui il contratto viene stipulato, come la volontà del conduttore di prendere in locazione l’immobile e l’intenzione del locatore di locare e, eventualmente, vendere l’immobile.
-Durata della Locazione: Il contratto deve specificare la durata del periodo di locazione, che solitamente inizia dalla data di stipula del contratto.
-Canone di Locazione e Condizioni di Pagamento: Deve essere indicato l’ammontare del canone di locazione, la frequenza di pagamento (ad esempio, mensile), e come deve essere effettuato il pagamento (es. tramite bonifico bancario).
-Deposito Cauzionale: Il contratto può includere una clausola sul deposito cauzionale, specificando l’importo e le condizioni per la sua restituzione o trattenuta.
-Utilizzo e Modifiche dell’Immobile: Deve essere chiaro se il conduttore può o meno subaffittare, cedere il contratto di locazione, o apportare modifiche all’immobile.
-Diritti di Ispezione del Locatore: Le condizioni sotto cui il locatore può ispezionare l’immobile durante il periodo di locazione.
-Manutenzione e Responsabilità: Chiarezza su chi si occupa della manutenzione ordinaria e come vengono gestiti eventuali danni.
-Promessa di Vendita: Il locatore deve indicare la promessa di vendere l’immobile al termine del contratto di affitto, se il conduttore esercita l’opzione di acquisto, e le condizioni di tale vendita.
-Opzione di Acquisto: Le specifiche dell’opzione di acquisto, inclusa la procedura per esercitarla e le condizioni connesse.
-Condizioni in Caso di Mancata Opzione di Acquisto: Le opzioni disponibili per il conduttore se decide di non acquistare l’immobile, come la continuazione della locazione o la restituzione dell’immobile.
-Spese di Registrazione: Indicazione su chi si assume le spese di registrazione del contratto.
-Disposizioni Finali: Una clausola che rimanda al codice civile per tutto ciò che non è specificamente trattato nel contratto.
-Firme delle Parti: Il contratto deve essere concluso con le firme di entrambe le parti.
Fac simile Contratto Rent To Buy Word da Scaricare
Di seguito si trova il modello contratto rent to buy Word da scaricare sul computer.
Una volta completato il download, è possibile modificare il modulo aggiungendo le informazioni mancanti. Il fac simile editato può poi essere convertito in PDF o stampato.
Luca Sanna è un autore specializzato in questioni di diritti dei consumatori, che lavora presso un'associazione dei consumatori. Con il suo blog, mette a disposizione dei suoi lettori moduli utili, insieme a informazioni dettagliate sulla loro compilazione.